Qual a Melhor Forma para Investir em Imóveis

Antes de entrar especificamente no assunto da melhor forma para investir em imóveis, me deixe contar uma breve história.

Desde que comecei a investir, uma questão me incomoda. Entender porque tantas pessoas têm o sonho da casa própria.

Quando meus pais adquiriram a sua, eu fiquei feliz. E sabem o porquê? Porque eles queriam muito isso.

Eles tinham imóveis comerciais, mas queriam a tal da casa própria. E eu vivi este sonho com eles durante bastante tempo.

Meus pais sempre foram o que se chama hoje de empreendedores. Tinham patrimônio investido em outras coisas, mas não tinham a tal da casa própria.

Acho que para eles valeu a pena. E vou explicar o porquê neste texto.

Quando Pensar em Adquirir a Casa Própria


Vamos tratar aqui da questão da casa própria sob a ótica financeira. Não tenho nenhuma pretensão de atuar como psicólogo (até porque não tenho nenhuma vocação para a área médica) e analisar as questões que envolvem nosso passado de colonizados, nossos medos interiores, etc.

Vamos ser pragmáticos e retirar as emoções da discussão.

Só entendo que devemos pensar em adquirir um imóvel quando já tivermos um capital investido de pelo menos duas vezes o valor do imóvel que queremos comprar.

Não dá para empatar todo o seu dinheiro em qualquer coisa que não tenha liquidez e que você precise dar descontos altíssimos se precisar tornar seu patrimônio em dinheiro vivo. Isto sem falar em todos os custos envolvidos na transação de compra e venda de um imóvel (comissões, corretagens, impostos, etc).

Financiar um imóvel, nem pensar! Só os bancos ganham neste ponto. Você só tem a perder.

E se eu já tenho um Imóvel? Devo comprar outro para investir?


Nem pensar! Esqueça! Não faça isso de jeito nenhum! Não é um investimento razoável!

Muitas pessoas compram imóveis para alugar. Uma conta simples joga por terra o argumento de que vale a pena este tipo de investimento.

Vejamos o caso da Zona Sul do Rio de Janeiro. Cada metro quadrado custa, em média, R$ 9.103,00. Isto quer dizer que para comprar um imóvel de 80 m², você precisaria de R$ 728.240,00.

Este mesmo apartamento, você conseguiria alugar por algo em torno de R$ 4.000,00 (estou sendo bem otimista nesta projeção, pois na verdade você conseguiria algo em torno de R$ 3.500,00. Mas vamos lá).

Muito bem. Se você investisse este valor em um investimento conservador, você conseguiria facilmente R$ 5.000,00 todos os meses (também de forma bem conservadora). Muito mais do que os R$ 4 mil que você conseguiria com o aluguel. Mais precisamente, 37,5% a mais.

Mas não é só isso


Além disso tudo, você não teria que pagar IPTU e Condomínio em períodos de vacância, além obras estruturais realizadas no prédio.

Nesta crise, todos nós sabemos o quanto as pessoas estão barganhando os preços do aluguel e o quanto a vacância está afetando os proprietários de imóveis no Brasil.

E a valorização dos Imóveis? Não conta?


Aí, sempre vem alguém com a seguinte falácia: “Ah, mas você não está contando com a valorização dos imóveis”.

Sinceramente, achar que valorização de imóveis residenciais consegue reverter a conta acima é ingenuidade. São 37,5% a mais todos os meses em que o imóvel está alugado e R$ 5.500,00 de renda contra despesa de IPTU e Condomínio quando o imóvel está desocupado.

Francamente, é até covardia.

Então não dá para investir em imóveis?


Também não é assim. Imóveis comerciais têm aluguéis que fazem com que esta conta se aproxime.

Mas mesmo assim, acho que não vale a pena tê-los se você ainda vai depender de uma administradora para conseguir mantê-los alugados. E com apenas um imóvel comercial, o seu risco de vacância fica novamente dramático.

A saída honrosa e bastante rentável são os Fundos de Investimentos Imobiliários.

Estes fundos contam com equipe especializada na administração de condomínios de imóveis, normalmente comerciais (agências bancárias, hotéis, etc).

Alguns têm liquidez reduzida, mas alguns têm bastante liquidez, mas mesmo os que contam com liquidez reduzida, são negociáveis com uma rapidez infinitamente superior a um imóvel propriamente dito. E isto sem ter que negociar descontos estupidamente altos.

E como se investe nestes Fundos?


Estes fundos têm sua forma de negociação muito parecida com a de ações negociadas na Bovespa.

Você negocia os mesmos via Corretora, como se fosse uma ação. Acompanha seu valor como se fosse uma ação. Tem Imposto de Renda de 15% sobre lucro, exatamente como uma ação.

Mas a grande vantagem é a seguinte: você recebe aluguel mensalmente, isento de Imposto de Renda. Além de distribuição de resultados quando da venda de algum imóvel em carteira.

Claro que nestes fundos existem também as desvantagens da vacância, mas os fundos contam com dezenas de imóveis, o que faz com que ela, a vacância, seja diluída entre a carteira que compõe o fundo.

Resumindo


A casa própria é um sonho de quase todos os brasileiros, e como sonho não deve ser desprezado. Mas assegure-se de realizar este sonho com um bom colchão de reserva, pois deve ser muito triste comprar e ter que vender por conta de uma necessidade que às vezes, é passageira.

Não compre imóveis para alugar. Você está literalmente “deixando dinheiro na mesa”.

A melhor alternativa para quem gosta de investir em imóveis são os fundos de investimento imobiliários. Têm maior liquidez do que imóveis propriamente ditos e contam com a vantagem da diluição do risco de vacância, que drena os poucos ganhos de quem tem um imóvel alugado para terceiros.

Além de surfarem os ciclos de valorizações dos imóveis, que são bastante longos.

Mas não se esqueça: os ciclos de desvalorização também existem e também são longos. E nestes momentos, quem tem liquidez leva muita vantagem!

Bons investimentos e até a próxima.

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